土地選びの秘訣⑦

皆さんこんにちは。松永建設です！

希望の土地もみつかり、信頼できる業者もみつかったら、いよいよ最後の契約です！
はじめて知ることばかりで少しお疲れかもしれませんが、ここで気を抜くと後で後悔することになりますので頑張りましょう(>_<)

今日は法律がらみのちょっと堅い話をしますが、とても重要なことなので最後までしっかりと読んでいただければと思います。

まず、宅地建物取引業法では宅地・建物の売買契約を行う場合、物件取引についての重要事項説明をすることになってます。

わかりやすく説明すると、「重要事項の説明は契約前にしなければ違反になる」ということです。

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。
そしてこの説明の時に、宅地建物取引主任者は主任者証（運転免許証に似ているもの）を見せることになっていますので、かならず確認してくださいね( ^o^)ﾉ

さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。
つまり、重要事項は必ず書面で交付しないといけないんです。
口答だけでは、説明したことにはなりません。

実際、この書類には契約するかしないかの判断となることがたくさん書いてあり、特にチェックすべきポイントが４つあります。

まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。
取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。
仲介料の上限は、売買代金の３％＋６万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、
売主（売主が直接売る場合）
代理（売主の代理人となる場合）
媒介（売主の媒介となる場合）
の３種類あります。

仲介料が発生するのは、媒介の場合です。
代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。
売主から直接買う場合は、手数料はいりません。
つまり、取引形態によって土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるんです。

二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。

例えば、土地は自己資金で家はローンの場合。
もしくは土地と家あわせてローンの場合。
仮に銀行で審査が通らなかった場合でも、この特約があれば一定期間以内であれば契約を白紙撤回できます。

もし、手付け金を払っていても返してもらえます。
重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてくださいね。
書いてないからといって、手付金を返さない業者は少ないとは思いますが、この特約は必ずつけておいてもらった方がいいです。

三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。
例えば、ここは３階以上の建物を建てちゃいけなかったり、住宅以外のアパートは建てちゃいけないとか・・・。
後々トラブルになるケースがあるので、必ず確認しておいてください。

それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。
当然、土地代金以外の諸費用がかかるのは知っているとおもいます。
例えば、仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などいくつかあります。
どれもお金がかかることなんで、必要な費用と金額を確認しておいてください。

以上、重要事項説明書で確認する４つのポイントでした。

さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。
例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。
もし、話しが食い違ってたり、悪い条件があったりした時困りますよ(ﾟДﾟ)

ですから、契約は事務所でしてください。

さらに、契約時に気をつけるべきポイントが４つあります。

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認してください。
たまに売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。
例えば、売主の弟さんとかですね。
売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり理由はいろいろあります。
代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。

例えば、売主の自称代理人との交渉で、１，０００万円の土地を８００万円で契約した場合。
あとで、売主本人が、「８００万円なら売らない」と言うケースも実際にあります。

もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります。
ですから代理人の場合は、代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。
その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。

二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。
たまに、免許なしで免許業者らしく事業してる人がいます。
そういう人をブローカーって言うんですが、ブローカーは事務所で契約しましょうとは言いません。
なぜなら、免許業者なら必ず事務所に免許証を壁にはってあります。
免許業者でないことがバレるので、必ずお客さまの所に行くんです。

ところで、なぜ免許業者でないといけないのと思っていませんか？

それは、損害賠償になった場合、賠償金を払ってもらえないことがあるからです。
免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が法律で義務付けられています。
消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填できるようになってます。
ですから、土地を買うときは免許業者と取引してくださいね(^_^)v

三つ目は、手付金は１０％以上払わないでくださいということです。
通常、双方でなにも決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。
買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の２倍を買主に払うことで契約を破棄できます。

仮に、契約を解除したい場合、払った手付け金は返ってきません。
もちろん、ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます。
実は、業者によって手付金をなかなか返してくれないところがあるんです。
よくあるのが、すでに使ったのでちょっと待ってくださいというケースです。
ですから、手付は１割までと覚えておいてください。
１，０００万円なら最高１００万円でＯＫということです。

最後の４つ目ですが、実はこれが結構重要で、不動産取引の基本中の基本なんです。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください。
業者の中には、何十ページもある契約書でも、５分ぐらいで説明を終わる人がいます。

所在地と面積と金額だけ確認して、「はい、ここにハンコ押してください」っていう人、結構いるんです。
そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。
短所も納得していれば、トラブルにならないんです。

なので、業者には契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう。
もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です！

今日は少し堅い話をしましたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことですのでしっかりと覚えておいてくださいね。

さて、次回は自分にピッタリな土地を探す方法について話しますのでお楽しみに★ﾐ